[이재명 부동산정책 분석] ➀‘강남불패’ 신화를 흔들고 있다

[이재명 부동산정책 분석] ➀‘강남불패’ 신화를 흔들고 있다

 

국힘당 및 보수언론은 부동산 투기 세력의 대변인이 되어 이재명 정부의 부동산 정책을 비난하기에 여념이 없다.

 

김재섭 국힘당 의원은 10월 13일 국정감사에서 “지난해 정부 1호 부동산 정책 이후 부동산이 잡힐 기미가 안 보인다. 지난 1년간의 부동산 정책은 실패한 것 아닌가”라고 주장했다.

 

조선비즈는 10월 22일 기사 「강남 내렸다고 집값 안정?... 서대문 16억, 분당 19.7억 신고가*」에서 “정부가 강남·서초구 아파트값 하락과 매물 증가 등을 근거로 주택시장의 안정 신호를 강조”했으나 “서울 비강남권과 경기 주요 지역에서는 신고가 거래가 이어지고 있다”며 “강남권의 진정세가 수도권 전반으로 확산하지 않는 모습”이라고 지적했다.

* 신고가: 지금까지 한 번도 오르지 못했던 높은 가격

 

보수언론은 강남 집값을 억제하니 다른 지역의 집값이 상승한다는 등 부작용만 강조한다. 그러면서 부동산 문제가 이재명 대통령 지지율 하락의 주요 요인이라며 정책 철회를 압박하고 있다.

 

국힘당과 보수언론 등은 서민의 고통이 커진다는 명분을 내세워 정부와 대립각을 세우지만, 속내는 그렇지 않다. 그들은 부동산 거래가 활성화되어 투기성 자본이 활개 치길 바란다. 그런데 이재명 정부 정책으로 강남 집값이 하락하며 투기하기가 어려워지자, 이에 대한 불만을 드러내는 것이다.

 

1. ‘강남불패’ 신화가 꺾이고 있다

 

최근 강남3구 부동산 시장에 주목할 만한 현상이 있다. 서초 신반포2차 2층 107㎡ 아파트가 올 1월 57억 원에 거래되었다가 올 9월에는 46억 원에 매매됐다. 11억 원이나 수직 낙하했다. 압구정 미성2차 140.9㎡ 아파트는 지난해 10월 70억 원에 거래됐으나 올해 8월 57억 원에 거래돼 13억 원 차이를 보였다. 반포 래미안퍼스티지 84.93㎡ 아파트는 같은 25층에서 올해 6월 54억 5,000만 원, 9월 49억 원에 거래돼 5억 5,000만 원의 차이를 보였다.

 

초고가주택이 밀집한 강남구 압구정동의 현대 1차 아파트 전용 161㎡ 매물은 지난해 8월 130억원에 매매계약이 체결됐으나 올해 8월에는 80억원에 팔렸다. 11월 초 재건축 사업시행계획인가 신청을 앞두고 급매물이 나오는 것인데(사업시행인가 이후에는 조합원 지위 양도가 금지되어 매매가 묶이는 현상이 일어난다), 정부의 세제 개편, 규제 강화가 맞물리며 가격이 더욱 급락했다. 그야말로 '억' 소리 나오는 하락세이다. 

 

한국부동산원 통계에 따르면 강남·서초는 8월부터, 송파는 9월부터 하락세에 들어갔다. 강남구는 9월 마지막 주 0.56% 하락했다. 이는 7년 8개월 만에 가장 큰 낙폭이라고 한다. 10월 22일 발표 기준으로 강남구와 서초구는 11주 연속, 송파구는 7주 연속 하락 중이다. 강남 하락의 영향으로 용산구도 2주간 아파트 가격이 떨어지기도 했다.

 

강남3구 집값이 하락한 것은 이재명 정부가 고가 주택에 대한 세금 인상안을 발표하고 대출을 강력히 규제한 결과다.

 

이재명 정부는 8월 3일 세제개편안을 발표했다. 그 핵심은 ▲초고가주택 종부세 강화 ▲장기보유특별공제 축소 ▲양도세 중과의 단계적 복원 및 보유 중심에서 실거주 중심으로의 혜택 기준 변화 등이다.

 

고가 부동산은 절대 금액이 크기 때문에 세제 변화에 민감하다.

 

8.3세제개편안에 따르면 2028년부터 종부세 세율 체계를 주택 수 중심에서 주택 가격 중심으로 개편한다. 그리고 종부세 최고세율을 2.7%에서 5.0%로 인상하고, 보유 주택 수와 관계없이 주택 가격 및 과세표준 기준으로 세율을 일원화한다. 또 과세표준 45억 원을 초과하는 초고가 토지의 최고세율을 3%에서 4%로 올린다. 실거주 1주택자의 종부세 기본공제는 확대하고 장기보유특별공제 기준을 ‘보유’에서 ‘거주’로 바꾼다.

 

이에 초고가주택 보유자는 부담이 늘고, 1주택 장기 거주자의 부담은 줄어들 전망이다.

 

이전에는 부동산 정책이 다주택자에 집중되었다. 그래서 1주택 소유자라면 집값이 비싸도 세금이 낮았다. 이에 주택을 많이 소유하는 것이 아니라 초고가 주택을 하나 소유해서 투기 수익을 노리는 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 나타났다. 그 재미를 본 대표적인 곳이 강남이라고 할 수 있다.

 

그런데 이재명 정부가 주택의 수가 아니라 주택의 가격을 기준으로 세금을 부과하기로 하면서 ‘똘똘한 한 채’를 가진 1주택자도 처분에 나선 것이다. 이런 현상은 과거 부동산 대책에서는 볼 수 없었던 점이다.

 

장기보유특별공제 혜택은 강남3구·용산에 집중돼 있었다. 국세청장은 서울 공제액의 78.6%가 이 지역에 몰려있다고 밝혔다. 즉, 보유 기간에 따른 공제 혜택을 축소하고 장기거주소득공제 중심으로 개편하는 것은 강남3구와 용산을 겨냥한 정책인 셈이다.

 

이재명 정부는 대출 규제도 강화했다. 수도권 부동산 규제지역의 주택담보대출 한도는 15억 원 이하 주택 6억 원, 15~25억 원 주택 4억 원, 25억 원 초과 주택 2억 원으로 제한했다. 소득이 높아도 그 이상 대출을 받지 못한다. 생애 최초 주담대의 LTV는 80%에서 70%로 낮췄다. 대출을 받으면 6개월 이내에 전입하도록 의무화했다. 고가주택에 대해 강력하게 대출을 규제한 것이다.

 

한편, 15억 원 이하 주택에 대해 6억 원 대출을 가능하게 해주면서 이에 해당하는 서울 및 수도권 지역 아파트가격이 상승하는 흐름이 나타나고 있다. 이 대출도 더 옥죄어야 한다는 지적이 나온다.

 

2. 강남 집값 하락의 영향과 전망

 

이재명 정부의 8·3 세제개편안은 초고가 주택 보유자의 의지를 꺾었다는 데 의미가 있다. 부동산 시장에는 집값은 결국 오르고 버티면 이긴다는 불패 신화가 있었다. 그 부동산 불패 신화의 핵심은 바로 강남이다.

 

강남은 부동산 투기 자본의 가장 중요한 시장이다. 강남 집값을 계속 상승시켜 전반적인 집값 상승을 부추기고, 그 차익으로 막대한 수익을 챙겨 가는 구조다. 강남 집값이 하락한 것은 이러한 투기 시스템이 작동하지 않게 되었다는 것을 의미한다. 강남불패 신화가 깨지고 있는 것이다.

 

강남 집값 하락 효과가 아직 수도권 전체로 확산되지는 않았다. 강남 집값이 억제되자 비강남 지역의 집값이 상승하거나 전월세 대란이 벌어지는 등 부작용도 생기고 있다.

 

그러나 서울 아파트 매물이 늘어나고 거래량이 줄고 있다는 점에 주목할 필요가 있다.

 

서울 아파트 매물은 10월 25일 기준 7만8000여 건으로 8만 건에 육박한다. 8월 3일 6만여 건과 비교하면 83일 만에 1만8000여 건(30%) 늘었다. 올해 연초 대비해서는 25% 가량 증가한 수치다. 한편 서울 아파트 거래량은 2026년 5월 8,684건에서 같은 해 8월 3,472건, 9월 2,920건으로 크게 줄었다. 시장 논리에 따르면 매물이 증가하고 거래량은 줄고 있으므로 집값이 점차 하락하는 것이 순리이다.

 

홍지선 국토교통부 장관은 10월 7일 국회 국토교통위원회 국정감사에서 “연말까지 가면 어느 정도 안정화, 주택가격 상승률 폭이 줄어들 것으로 전망한다”고 밝혔다.

 

이성훈 한국토지주택공사(LH) 사장은 10월 12일 LH 국정감사에서 “앞으로 집값이 급락할 가능성이 있다”고 말했다. 이어 “집값이 안정되면 지금 당장 주택을 사지 않아도 손해를 보지 않을 것”이라고 덧붙였다.

 

채상욱 커넥티드 그라운드 대표는 유튜브 채널에서 “금리 인상이나 대출 규제 앞에 장사 없다”며 “연말이나 내년 초 부동산시장이 상당히 안정되고 하락세를 보일 것”이라고 예측했다.

 

이현철 아파트사이클연구소장은 지난 12일 ‘머니인사이드’에서 “(부동산 안정) 정책 효과는 바로 나타나기보다는 누적돼서 시장 에너지를 갉아먹는 영향을 주는데, 이제 (주택) 구매 대기자가 많지 않다. 서울 상승장이 조만간 끝날 가능성이 많다”고 전망했다.

 

이광수 광수네복덕방 대표는 10월 8일 뉴스공장에서 “진짜 부동산 가격을 안정시킬 수 있는 절호의 타임이 왔다”고 평했다.

 

지금 당장은 강남권 집값이 억제되면서 그 여파로 비강남권에서 집값이 상승하는 현상이 나타나고 있다. 그러나 8·3대책 발표 이후 서울 전체 아파트 매매 가격의 전주 대비 변동률을 보면 8월 24일 +0.29%를 기록한 후 9월 28일 +0.09%까지 계속 상승률이 낮아졌다. 10월 22일 기준 상승률은 0.13%로 한주 전 0.16%에서 약간 떨어졌다.

 

서울 전체 아파트값은 아직 오르고 있기는 하다. 그러나 전체적으로는 상승폭이 둔화되면서 소폭의 등락이 반복되고 있다. 이 추세로 간다면 하락 안정세로 갈 수 있는 흐름이다. 이재명 정부가 고가 주택에 대한 높은 세금과 강력한 대출 규제라는 정책 기조를 흔들림 없이 이어가면 서울 집값은 결국 하락할 수밖에 없다.

 

3. 강남을 잡아야 집값을 잡을 수 있다

 

현재 부동산 시장에서 나오는 신호는 양호하며 앞으로 부동산 가격을 하락시킬 수 있는 여건도 조성되고 있다. 현 추세를 이어 서울 및 수도권 집값을 안정시키려는 정부 정책을 지속, 강화해야 한다.

 

국민은 지금 아파트값이 너무 높아서 낮아져야 한다고 생각하는 것이 일반적이다. 그러면서도 자기가 소유한 아파트값은 떨어지면 안 되고 올라야 한다고 여긴다.

 

이런 이율배반적인 태도의 원인을 정확히 봐야 한다.

 

지방에 사는 사람들은 자기 아파트값이 오른 적이 없기 때문에 떨어져야 한다고 생각하지도 않는다. 지난해 2월부터 최근 9월까지 지방 아파트값은 오히려 0.72% 하락했다. 지방 사람들이 ‘집값이 떨어져야 한다’고 지목하는 곳은 서울이다.

 

서울 중에서도 강북은 아파트값이 조금 올랐지만, 강남은 엄청나게 올랐다. 그래서 강북 주민은 강남아파트 가격은 떨어져야 하지만, 자기 아파트 가격은 조금 더 올라야 한다고 생각한다.

 

그렇게 국민 대다수가 ‘집값이 떨어져야 한다’라고 지목하는 곳을 따라가다 보면 결국 강남으로 귀착된다. 부동산 투기세력은 강남 집값을 상승시켜 수도권 집값을 전반적으로 끌어올려 왔다. 강남 집값이 '부동산 투기 공화국', 투기 만연 풍조의 주범이다. 따라서 집값을 안정시키려면 강남 집값부터 잡아야 한다. 그런 점에서 현재 강남권 집값 하락세는 큰 의미가 있다.

 

강남 아파트값 하락세는 수도권 전반으로 확산될 가능성이 높다.

 

현재 정부가 15억 원 이하 아파트에 6억 원 대출을 허용하면서 노원구 등 비강남지역의 아파트값이 상승하는 기류가 있다. 그러나 이런 아파트를 사는 사람은 소수고, 이 소수 계층은 곧 소진될 수밖에 없다.

 

현재의 비강남권 아파트를 구매하는 층은 실수요자도 있고 그에 더해서 여전히 아파트를 사서 갖고 있으면 언젠가 오를 것이라고 생각하는 사람들이 섞여 있다. 아직도 투기를 하는 사람은 정부가 시장을 이길 수 없다고 생각하는 사람들이다.

 

그러나 정부의 부동산 규제가 상당히 강력하기 때문에 아파트 투자는 점점 제약될 수밖에 없다. 아파트를 사서 돈을 벌 수 있다고 생각하는 층이 점점 적어질 것이기 때문에 실수요자가 주를 이루고 투자층은 점차 엷어질 것이다. 지금이라도 투자하자며 아파트를 사들이는 사람은 머잖아 소진될 것이다.

 

강남 집값을 억제하니 비강남지역으로 투기 수요가 옮겨가는 ‘풍선효과’는 무한정 지속될 수 없다. 노원구에서 15억 원 이하 아파트가 모두 팔리면 투기층이 구리 등 서울 외곽 수도권 지역의 15억 원 이하의 아파트를 사는 식으로 계속 확산할 수는 없다. 자가 보유율이 늘어나면 수요는 점차 감소되고 외곽으로 갈수록 교통 여건 등으로 인해 수요가 떨어진다. 정부가 규제 지역을 더 확대해 수요를 억제할 수도 있다.

 

대신 강남 3구 아파트값이 떨어지자 용산도 덩달아 떨어진 것처럼 투자층이 소진되면 노원구도 하락세로 돌아설 것이다. 이런 하락세가 수도권 전반으로 퍼질 것이다.

 

4. 고가 주택에 높은 세금 밀고 나가야

 

이재명 정부의 부동산 정책을 흔들려는 국힘당과 투기세력의 공격은 거칠고 집요하다. 여론조사 기관은 부동산 문제가 대통령 지지율을 끌어내리고 있다고 계속 지적하고, 부동산 정책이 실패했다는 기사가 쏟아진다.

 

이것은 여론 조작이다.

 

‘서울 집값이 89주 연속 상승했다. 이런 상승세는 문재인 정부 때보다도 더 장기간 이어지고 있다. 따라서 이재명의 부동산 안정화 정책은 실패’라는 주장은 통계를 이용한 말장난이다.

 

서울 아파트값 상승률이 계속 +인 것은 사실이다. 그러나 이것은 ‘상승률’이지 ‘가격’을 의미하지 않는다. 서울지역 아파트 거래가 평균값은 계속 하락하고 있다.

 

노원구에서 6억 원에 거래되던 아파트가 현재 8억 원에 팔리면 오른 가격은 2억 원이고 상승률은 33%다. 압구정에서 66억 원 하던 아파트가 55억 원에 팔리면 내린 가격은 11억 원이고, 비율로는 17% 하락했다. 이를 합산하면 서울지역 평균 아파트값 상승률은 33%-17%=16%, 즉 16% 상승한 셈이다. 그러나 금액에서는 2억 원-11억 원=-9억 원, 즉 9억 원이 떨어진 것이다.

 

이렇듯 서울아파트값은 상승률이 계속 +를 기록하고 있으나, 실제 금액을 기준으로 하면 서울 아파트값의 총합은 떨어지고 있다.

 

민간 통계까지 포함하여 서울지역 아파트 거래량과 평균매매가격을 곱한 가격으로 추산하면, 서울 아파트 매매 거래 총액은 6월 6.31조 원, 7월 6.68조 원에서 8월 3.97조 원, 9월 3.61조 원으로 크게 낮아진 것으로 추정된다.

 

따라서 국힘당과 보수언론이 아파트값 상승률만 강조하며 서울 아파트값이 상승하는 것처럼 호도하는 것은 통계를 이용한 왜곡에 가깝다.

 

이재명 정부는 흔들리지 말고 고가 주택에 높은 세금을 부과하는 세제 기조를 밀고 나가야 한다. 그리고 ‘고가’ 주택의 기준을 시장이 감당할 수 있는 한도에서 점점 낮춰서 범위를 확대해야 한다.

 

지금 정책 기조가 후퇴하면 ‘이재명 정부도 별수없고 버티면 된다’는 인식이 생기게 된다. 그런 학습효과가 나타나지 않게 하는 것이 중요하다.

 

대출을 계속해서 억제해야 한다.

 

이성훈 한국토지주택공사(LH) 사장은 9월 30일 기자간담회에서 15억 원 이하 주택에 적용되는 최대 6억 원의 주택담보대출 한도를 추가로 줄일 필요가 있다고 말했다. 바람직한 방향이다. 4억 원으로 축소할 수 있다는 예측 보도들이 나오고 있다.

 

이재명 정부는 꼭 필요한 경우 대출 규제의 폭을 탄력적으로 완화하는 조치도 병행했다. 규제지역에서 일정 가격을 초과하는 아파트를 소유한 경우 전세 대출은 제한된다. 그러나 직장이 이전되거나 자녀 교육 또는 부모 봉양 등 불가피한 이주의 경우 예외로 인정될 수 있다.

 

김은혜 국힘당 의원은 12일 국정감사에서 “생애최초 대출을 줄이면 신혼부부와 청년들은 어떻게 집을 사라는 것이냐”라고 비난했다.

 

현재 생애최초 대출도 주택담보대출비율(LTV) 70%까지 허용한다. 기존 80%에서 10%포인트 축소했으나 이것도 적은 대출금이 아니다. 빚을 많이 내서 집을 사는 것은 집값이 오를 것이라는 기대 때문이다. 이는 바람직한 현상이 아니다.

 

앞으로 집값이 하락할 텐데, 청년들이 무리한 대출을 받아서 집을 사면 심각한 손해를 볼 수 있다. 2020~2021년에도 부동산 호황일 때 집을 샀다가 집값이 하락하는 바람에 손해를 본 사례가 적지 않다.

 

청년들이 살 집이 필요하다는 것은 분명하다. 그 해법은 공공임대주택을 대량으로 공급하는 데 있다. 이에 대해서는 다음 글에서 다룰 예정이다.

 

(계속)