글 작성 : 2026년 11월 10일
글 제목 : [이재명 부동산정책 분석] ②전월세 대란, 누가 초래했고 어떻게 해결할 것인가
[이재명 부동산정책 분석] ②전월세 대란, 누가 초래했고 어떻게 해결할 것인가
한국에서 집에 살려면 주택을 사거나 빌려야 한다. 집값이 워낙 비싸다 보니 많은 사람이 전·월세로 산다. 2024년 국토교통부 주거실태조사에 따르면 임차가구 비율은 전국 38.0%, 서울 53.4%다. 그만큼 전·월세 문제는 사람들의 삶에 큰 영향을 준다.
1. 전월세 대란, 이재명 정부 탓이라는 주장은 사실인가?
① 전월세 매물은 이재명 정부 이전부터 계속 줄고 있다
서울에서는 전·월세 물량이 줄고 임대료는 오르는 현상이 나타나고 있다.
서울 아파트 평균 전세 가격은 1년 전 6억 5,000만 원대에서 현재 7억 2,000만 원대로 10% 안팎 올랐다. 평균 월세도 2025년 9월 144만 3,000원에서 2026년 9월 166만 1,000원으로 15.1% 상승했다.
매물은 줄었다. 전세 매물은 2025년 6월 4일 2만 5,225건에서 2026년 10월 20일 2만 680건으로 18%가량 감소했다. 월세 매물도 같은 기간 1만 8,995건에서 1만 7,651건으로 7.1%가량 줄었다.
거래량도 낮아졌다. 2025년 1~9월 서울 아파트 전세 거래는 11만 6,272건, 월세 거래는 9만 310건이었다. 2026년 같은 기간 전세는 8만 4,287건으로 27.5%, 월세는 8만 7,740건으로 2.8% 줄었다.
이를 두고 국힘당은 이재명 정부에 책임이 있다고 비난한다. ▲실거주 의무와 거래 규제 ▲대출 규제 ▲다주택자·임대인에 대한 세금 부담의 임차인 전가 ▲전세에 대한 정부의 부정적 인식 ▲재건축·재개발에 대한 소극적 태도가 전·월세 가격 상승의 원인이라는 주장이다.
요약하면 이재명 정부의 정책 탓에 다주택자가 집을 팔 수밖에 없게 되었고, 그래서 전·월세난이 생겼다는 이야기다.
그러나 이 주장이 성립하려면 전·월세 가격 상승과 물량 부족이 실거주 의무 등 이재명 정부의 부동산 대책이 나온 뒤에 두드러져야 한다. 현실은 그렇지 않다. 전·월세 부족은 이재명 정부의 부동산 정책 발표 이전부터 이어져 온 현상이다. 그런 점에서 국힘당의 주장은 설득력이 약하다.
국힘당의 목적은 전·월세 부족을 명분 삼아 이재명 정부의 정책을 후퇴시키는 데 있다. 이들의 주장대로라면 정부는 다주택 보유를 장려해 전·월세 물량을 늘려야 하는데, 이는 곧 투기 장려 정책이다.
이런 정책을 폈다가 낭패를 본 것이 바로 문재인 정부라는 점을 상기할 필요가 있다.
문재인 정부는 종합부동산세를 강화하는 등 다주택자를 규제하는 정책을 일부 폈다. 그러면서도 모순적이게 2017년 12월 13일, 임대사업자로 등록하면 양도소득세·종합부동산세·재산세·임대소득세 등에서 세제 혜택을 주고 건강보험료 부담까지 덜어 주는 대책을 내놓았다.
당시에는 금리가 낮았고, 임대사업자에게는 주택담보대출비율(LTV)이 80%까지 허용됐다. 임대사업자가 양산된 배경이다. 그 결과 주택 1,139채를 보유한 ‘빌라왕’ 같은 사례까지 생겨났다. 문재인 정부는 주택담보대출은 어느 정도 옥죄면서도 전세자금대출은 대량으로 풀었다. 그 결과 전세 가격이 폭등하고 갭투자가 조장됐으며, 이는 집값을 끌어올리는 원인으로 작용했다.
다시 말해 문재인 정부는 다주택 보유를 장려하고 전세대출을 확대하는 부동산 정책을 폈다가 크게 실패했다. 그로 인해 국민이 겪은 고통은 매우 심각하다. 국힘당의 주장을 받아들여서는 안 되는 이유다.
② 공급 부족의 책임은 윤석열·오세훈에게 있다
전·월세 물량이 부족한 것은 사실이다. KB의 수도권 전세수급지수는 180.1에 달한다. 이 지수는 100을 넘으면 공급이 부족하다는 뜻이고, 수치가 높을수록 부족이 심하다는 의미다. 주요 도시 가운데 지수가 가장 낮은 대구도 160.8이다. 전세 부족은 서울만의 문제가 아니라 전국적 현상인 셈이다. 다만 서울이 가장 심각하다는 점은 분명하다.
2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 약 2만 6,386가구로, 전년보다 43.6% 줄어들 것으로 집계됐다. 2027년은 2만 2,428호다. 연간 적정 물량을 4만 5,000호로 보는 것과 비교하면 턱없이 부족하다. 경기도의 입주 예정 물량이 2026년 6만 2,893호, 2027년 8만 3,187호라는 점과 견주어도 서울 공급량은 지나치게 적다.
빌라·오피스텔 공급도 줄었다. 2023~2025년 빌라·오피스텔 착공은 최근 10년 평균의 20~30% 수준에 그쳤다. 여기에 앞으로 5년간 서울 207개 정비사업장에서 17만 9,310가구가 이주할 예정이다. 전·월세 압력은 더 커질 수 있다.
이 책임은 명백히 오세훈 서울시장을 비롯한 국힘당에 있다. 2026년에 입주할 주택을 만들려면 2022~2023년에 인허가가 끝나고 2023~2024년에는 착공에 들어갔어야 한다.
그런데 2022~2024년 대통령은 윤석열, 서울시장은 오세훈이었다. 문재인 정부 시기인 2017~2021년 서울의 연평균 주택 인허가·착공 실적은 각각 7만 6,500호, 7만 6,000호였다. 반면 윤석열·오세훈 시기에는 각각 3만 8,000호, 3만 9,000호에 그쳤다. 약 50% 줄어든 것이다.
즉, 서울 주택 공급을 무너뜨린 장본인은 윤석열 전 대통령과 오세훈 시장이다. 그래 놓고 지금의 공급 부족 책임을 이재명 정부에 떠넘기는 것은 적반하장이다.
2. 이재명 정부의 정책, 집값도 잡고 전월세난도 해결할 공공임대주택
이재명 정부는 공적주택을 적극적으로 공급하겠다는 정책을 펴고 있다.
2030년까지 공적주택 119만 호를 공급하겠다는 계획으로, 그 가운데 92만 호가 수도권에 배정될 예정이다.
매우 큰 규모의 계획이다. 2024년 기준 임차가구는 전국 871만 7,000가구로, 119만 호면 전체 임차가구의 13.6%에 해당한다. 공공임대는 2024년 대비 2030년까지 56만 9,000호 늘어날 예정이다. 기존 재고보다 29.5% 증가하는 것이다.
이재명 대통령은 10월 5일 SNS에 “초과 세수를 활용해 청년과 중산층용 공공 장기 임대 주택도 조기에 대량 공급하겠다”라고 밝혔다. 2027년 정부 예산안에는 공공임대주택 17만 2,000호를 공급하는 데 28조 6,000억 원이 편성됐다. 그중 청년 대상 공공임대 10만 6,000호를 공급하겠다는 것이 정부 정책이다.
이재명 정부의 공급 정책은 긍정적으로 평가할 만하다.
주택 공급이 부족하다고 하나, 모든 공급이 집값 안정에 도움이 되는 것은 아니다. 예컨대 민간 건설업체가 신축이나 재건축·재개발로 집을 지으면 집값은 오히려 오른다. 새로 지은 주택 가격이 비싼 것은 물론이고, 주변 집값까지 끌어올리곤 한다.
2025년 서울 동대문구 이문·휘경 일대에 래미안, 자이, 아이파크 등 약 9,000가구의 신축 아파트가 들어섰다. 이 아파트들은 주변 단지보다 적게는 5억 원, 많게는 10억 원 넘게 비쌌고, 인근의 20년 이상 된 기존 아파트 가격도 덩달아 뛰었다.
이문동 쌍용아파트 84㎡형은 2024~2025년 7억~8억 원대에 거래됐으나 2026년 6월 11억 4,000만 원에 거래됐다. 이문동 현대아파트 84㎡형도 2025년 5월 7억 원이던 것이 2026년 5월 10억 원으로 뛰었다. 김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “신축 단지가 지역 시세를 끌어올리고, 주변 구축 단지가 따라 오르는 뉴타운 후광 효과”라고 분석했다.
재개발·재건축도 마찬가지다. 강남 방배동에서는 디에이치방배 등 여러 재건축 사업이 진행되면서 방배그랑자이 84㎡형이 2023년 9월 24억 원에서 2025년 5월 26억 원, 2026년 10월 33억 원으로 뛰었다. 대규모 재건축이 해당 지역 전체의 가치를 끌어올리고 기대감을 키운 것이다.
신규 아파트가 좋은 입지에, 수요를 다 채우고도 남을 만큼 풍족하게 공급된다면 물론 집값은 떨어질 것이다. 하지만 현실적으로 그것은 어렵다.
공급을 늘리면서 집값을 떨어뜨리고 전·월세 문제까지 해결할 수 있는 방법은 질 좋은 공공임대주택을 대량으로 공급하는 것이다.
2021년 한국주택학회 연구에는 공공임대주택 공급이 ▲인근 지역 아파트의 전세 가격 상승률을 낮추는 영향을 미쳤고 ▲이런 영향은 임대주택에 대한 부정적 인식 때문이 아니라 공급 증가 효과에서 비롯했으며 ▲공공임대리츠* 입주로 인한 긍정적 외부효과도 어느 정도 있다고 분석했다.
*공공임대리츠: 공공기관이 주택 건설비를 전부 부담하지 않고 민간 투자금과 금융기관 대출 등을 활용해 공공임대주택을 공급하는 제도
질 좋은 공공임대주택을 대량 공급하면 주택 구매 실수요자와 전·월세 실수요자가 함께 줄면서 집값과 임대료 안정에 도움이 된다.
저렴한 임대주택이라는 경쟁자가 있으니 민간 임대료가 낮아진다. 안정적으로 장기 거주할 수 있으니 실수요자의 주택 구매 압박도 낮아진다. 게다가 공공이 보유한 주택이기 때문에 한 차례 공급으로 끝나지 않고 같은 정책 효과를 계속 유지할 수 있다.
3. 공공임대주택 공급 정책이 성공하기 위한 조건
공공임대주택 공급이 부동산 시장 안정에 기여하려면 ▲입지가 좋은 곳에 ▲질 좋은 주택을 ▲대량으로 공급해야 한다.
우선 입지가 좋아야 한다.
OECD의 2026년 한국경제보고서에 따르면 2024년 공공임대주택 공실률은 수도권 2.8%, 비수도권 5.7%로 나타났다. 비수도권의 공실률이 약 두 배 높다.
2026년 SH 국민임대 모집 상황을 보면 강남구 내곡·우면은 공실 없이 예비입주자까지 뽑았는데, 같은 강남구인 세곡에는 공실이 32호 있다. 세 지역은 모집 평형이 모두 39·49·59㎡로 비슷하고 건축 시기도 2010년대 초반으로 유사하다. 결국 입지가 갈랐다고 볼 만하다.
공공임대주택이 아무리 많아도 일자리와 대중교통이 부족한 지역에 공급하면 효과가 적을 수 있다는 것을 보여 주는 사례다. 반대로 공급 비율이 낮더라도 수요가 밀집한 대학가·역세권·업무지구에 집중하면 입주자의 주거비 부담을 낮추는 효과가 크다.
서울 광진구 리마크빌 군자 공공임대는 2024년 30.41㎡형 1가구 공급에 1,340명이 신청했다. 보증금 4,565만 원에 월세 16만 3,000원 조건이었다. 군자역까지 도보 5분, 광화문·강남 업무지구까지 20분 안에 닿는 입지였다. 같은 곳 30.17㎡형 1가구 모집에도 700명이 몰렸다.
다음으로 질 좋은 주택을 공급해야 한다.
과거 행복주택 신혼부부형은 전용 36㎡ 투룸이 대부분이었다. 한국보건사회연구원은 2016년 연구보고서에서 전용 35~36㎡ 이하 주택 거주가 출산을 연기하는 데 영향을 준다고 밝혔다. 임대주택에 들어갈 의향이 없는 신혼부부 가운데 29.3%는 그 이유로 ‘주택 규모가 작아서’를 꼽았다.
2020년 서울시는 충정로역, 합정역, 강변역 등 교통이 편리한 곳에 청년주택을 공급했다. 그러나 전용면적이 15~21㎡에 불과해 청약에 당첨되고도 계약을 포기하는 사례가 잇따랐다.
화성 동탄 행복주택에서는 16㎡ 주택에 공실이 발생하자 두 가구를 합쳐 32㎡로 넓히는 사업을 추진하기도 했다. 국토교통부는 초소형 공공임대주택의 신규 공급을 중단하겠다는 방침을 밝혔다.
반면 서울시가 2024년 올림픽파크포레온에 신혼부부 장기전세주택으로 49㎡와 59㎡를 공급하고 자녀가 늘면 더 넓은 평형으로 옮길 수 있게 하자, 300가구 모집에 1만 7,929세대가 신청했다.
사람들이 살고 싶어 하는 좋은 주택을 공급해야 한다는 것을 보여 주는 사례들이다.
한편 공공이 개발한 뒤 분양해 소유권을 파는 경우가 있다.
판교·위례·동탄·광교·미사 같은 신도시가 대표적이다. LH·SH 등이 땅을 확보하고 기반시설을 조성한 뒤 일부는 공공분양으로 공급하고, 일부는 토지를 민간 건설사에 매각해 집을 짓게 했다. 공공이 토지를 개발했지만 최종 주택은 대부분 개인 소유로 돌아간 것이다. 이 경우 공공이 아무리 저렴하게 분양해도 결국 매입자에게 더 많은 시세차익을 안겨 줄 뿐이다.
판교가 그랬다. 2006년 주공아파트 85㎡는 분양가가 당시 분당 시세보다 1억 6,000만 원가량 낮아 비교적 저렴하게 공급됐다. 그러나 2014년 조사 결과 시세가 분양가보다 63.7% 올라 주변 집값과 비슷해졌다. 최초 분양 때는 저렴하게 집을 공급하는 효과가 있었을지 몰라도, 그 효과가 지속되지는 못한 것이다.
따라서 정책 효과를 꾸준히 유지하려면 공공이 개발한 뒤 매각하는 방식이 아니라, 공공이 소유한 채로 ‘임대’하는 방식이어야 한다.
4. 청년공공임대주택 대량 공급으로 돌파하자
공공임대주택이 부동산 시장 안정에 도움이 된다는 것은 분명하다. 그러나 막상 추진하려 하면 주변 부동산 소유주들이 반발해 사업에 지장을 주곤 한다.
민간 재건축·재개발에 임대주택을 포함시키려 하면 조합원 부담이 커진다는 명분으로 반발한다. 별도의 공공임대주택을 지으려 해도 집값이 떨어진다는 반발에 부딪힌다. 이런 반응이야말로 공공임대주택 공급이 집값을 안정시키는 효과가 있다는 방증이다.
정부가 공공임대주택을 추진하려면 부동산 소유주의 반대를 이겨 내야 한다. 그 저항을 비교적 누그러뜨릴 수 있는 방안이 청년·신혼부부를 대상으로 한 공공임대 공급이다(이하 글의 길이를 고려해 ‘청년공공임대주택’으로 부른다).
청년 인구가 유입되면 지역 이미지가 개선되고 상권이 활성화되는 효과를 낳을 수 있다. 부동산 소유주들의 부정적 인식을 누그러뜨리고 공공임대주택을 둘러싼 편견을 해소하는 데 도움이 된다.
청년공공임대주택은 저출생 대응과 청년 주거 안정이라는 명분도 강하다. 게다가 부동산 소유주와 기존 주민의 자녀도 수혜 대상이 될 수 있다는 점에서 우호적인 여론을 얻기에 유리하다.
부정적 인식을 씻어 내려면 공공임대주택을 충분한 평수와 좋은 품질로 지어야 한다. 외관과 품질, 공용 편의시설 모두 일반 아파트와 차이가 없어야 한다.
그래서 공공임대주택이 ‘돈이 없어서 사는 집’이 아니라 ‘무엇하러 과도한 대출을 받아 비싼 집을 사나. 비싼 돈 내고 전·월세로 사는 것보다 훨씬 낫다’고 여겨지도록 인식을 바꿔야 한다.
청년공공임대주택을 대량 공급하면 청년층 민심도 얻을 수 있다.
청년의 주거 현실은 그야말로 열악하다.
2022년 국토연구원의 주거실태조사 분석에 따르면 저소득 청년 임차가구는 소득의 58%를 주거비로 썼다. 월평균 소득이 약 70만 9,000원인데 그중 34만 4,000원이 주거비였다.
전체 청년으로 넓혀도 사정은 심각하다. 최저주거기준에 미달하는 청년은 약 34만 3,000가구이고, 그 가운데 72.6%가 수도권에 집중돼 있다. 이른바 ‘지옥고’, 즉 반지하·옥탑방·고시원에 사는 청년도 약 17만 6,000가구로 추정된다.
청년들은 저렴하고 입지가 좋은 공공임대에 들어가기를 원한다. 2026년 1차 서울 청년안심주택 공공임대는 약 600가구 모집에 6만 명이 넘게 몰렸다. 영등포구 한화포레나 당산 33㎡ 1가구 모집에는 6,293명이 신청했다. 그야말로 로또나 다름없다.
2023년 인터넷 커뮤니티 클리앙에는 공공임대주택에 당첨됐다며 “너무 기쁩니다. 1인 청년 가구가 유일하게 내 집 마련하는 테크*에 성공했네요”라고 설레는 글이 올라오기도 했다.
*테크: 목표에 이르는 경로를 뜻하는 속어
2026년 10월 19일 한 SNS에는 17년 동안 고시원에 살다 이번에 임대주택에 당첨됐다는 청년의 글이 올라왔다. “안 믿긴다”, “평수는 11평이야. 살면서 이렇게 넓은 곳 처음 살아봐. 적응이 안 돼. 내가 이걸 누려도 되는 걸까?”, “여기 사는 동안 열심히 일해서 자가 마련해야지”라며 행복해했다.
인터넷 커뮤니티를 보면 청년들이 공공임대주택에 당첨되기 위해 마치 입시처럼 자료를 분석하고 전략을 세우는 모습을 쉽게 찾아볼 수 있다.
이런 청년들에게 공공임대주택을 대량으로 공급한다면 큰 도움이 될 것이다.
이재명 대통령은 2022년 대선 후보 시절 용산공원 일부와 주변 반환 미군기지를 활용해 최대 10만 호 규모의 주택을 공급하는 구상을 제시한 바 있다. 용산공원 일대에 청년공공임대주택을 마련하는 방안은 2026년에도 언론에 오르내렸다.
서울에서 아파트가 새로 준공되어 입주를 하는 연평균 물량은 매매와 임대 포함하여 3만~4만 호 규모다. 10만 호면 그 3배가량이다. 서울 한복판인 용산에 질 좋은 공공임대주택이 이만큼 공급되면, 청년주택 몇 군데를 더 짓는 수준이 아니라 서울 전체 주택시장에 공급 충격으로 작용한다. 게다가 10만 호가 한 번 분양되고 사라지는 것이 아니라 계속 저렴한 임대 재고로 남는다는 점에서, 일반 분양 10만 호와는 시장에 미치는 성격이 크게 다르다.
아니나 다를까, 오세훈 서울시장은 용산 청년공공임대주택 방안에 강력히 반대했다. “용산공원을 훼손하는 일은 1cm라도 동의할 수 없다”며 강경한 입장을 냈다.
용산에 청년주택을 대량 공급하면 차기 대권을 노리는 듯한 오세훈 시장 본인에게도 청년의 지지를 얻을 좋은 기회가 될 것이다. 그런데도 한사코 반대하는 것은 용산 10만 호 청년공공임대주택이 부동산 투기 세력에 커다란 타격으로 될 것이 분명하기 때문이다.
이재명 정부는 청년공공임대주택을 빠르게 공급해야 한다.
당초 세운 계획을 착실히 추진하면서, 당장 주택을 매입해 공급하는 등 빠르게 할 수 있는 것부터 적극적으로 해 나가야 한다. 일각에서는 지식산업센터 공실 등을 청년임대주택으로 개조해 공급하는 방안도 논의된다. 입지가 좋고 주거 환경이 괜찮다면 좋은 방법이 될 수 있다. 다방면으로 대책을 찾아 공급해야 한다.
(계속)